Define unidad, periodo y disponibilidad
En una vivienda completa, la unidad puede ser el inmueble; en habitaciones, cada dormitorio comercializable. Define cuándo una unidad se considera disponible: después de una salida, tras reparaciones o desde una fecha comprometida.
Utiliza días o noches disponibles y ocupadas dentro del mismo periodo.
| Métrica | Cálculo orientativo | Qué explica |
|---|---|---|
| Ocupación física | Días ocupados / días disponibles | Uso del inventario |
| Vacancia física | Días vacíos / días disponibles | Tiempo sin residente |
| Ocupación económica | Ingreso efectivo / ingreso potencial | Calidad del ingreso |
| Tiempo de comercialización | Días desde disponibilidad hasta compromiso | Velocidad de captación |
Clasifica la vacancia por causa
No toda vacancia se corrige bajando el precio. Puede deberse a preparación, mantenimiento, estacionalidad, mala presentación, condiciones, selección lenta o desajuste de producto.
Asigna una causa principal y otra secundaria para poder analizar patrones.
- Vacancia planificada por obras o uso del propietario.
- Vacancia de rotación entre residentes.
- Vacancia comercial por falta de demanda o posicionamiento.
- Vacancia operativa por documentación, llaves o reparaciones.
- Vacancia económica por descuentos o cobros no realizados.
Mide por habitación y también a nivel vivienda
Una vivienda puede estar parcialmente ocupada. Calcula la ocupación de cada habitación y el resultado agregado, porque una unidad difícil puede quedar oculta por el buen desempeño de las demás.
Relaciona vacancia con atributos: tamaño, luz, precio, baño, ruido o fecha de disponibilidad.
Construye un calendario futuro de disponibilidad
Registra fechas de finalización, intención de renovación, periodos de preaviso y tareas necesarias entre contratos. Esto permite iniciar acciones antes de que aparezca la vacancia.
No trates una renovación no confirmada como ingreso asegurado.
Conecta cada métrica con una acción
Si aumenta el tiempo de comercialización, revisa precio, producto, anuncio y velocidad de respuesta. Si la ocupación física es alta pero la económica baja, revisa descuentos, cobros y gastos incluidos.
El objetivo de medir no es perseguir ocupación perfecta, sino detectar pérdidas evitables y planificar capacidad.
Cuadro de ocupación útil
- Unidad y periodo definidos.
- Días disponibles calculados.
- Ocupación física medida.
- Ocupación económica medida.
- Tiempo de comercialización registrado.
- Causas de vacancia clasificadas.
- Renovaciones separadas por probabilidad.
- Acciones y responsables asignados.
Preguntas sobre esta decisión
¿Una ocupación del 100 % es siempre óptima?
No necesariamente. Puede ocultar una renta mal posicionada, descuentos o falta de tiempo para mantenimiento. Debe analizarse junto al ingreso y los costes.
¿Cómo mido la vacancia de una habitación?
Cuenta los días en que estaba disponible para alquilar y no ocupada, utilizando la misma regla de disponibilidad en todo el periodo.
¿Debo incluir periodos de reforma?
Sí, pero conviene clasificarlos como vacancia planificada para no confundirlos con falta de demanda o fallos operativos.