Define la métrica antes de calcular
La rentabilidad bruta suele relacionar renta anual potencial con un valor o inversión. La rentabilidad neta descuenta costes operativos y puede utilizar distintas bases de capital.
Escribe la fórmula, el periodo y los conceptos incluidos. Así evitarás mezclar rentabilidad del activo, rentabilidad sobre fondos propios y flujo de caja.
| Métrica | Numerador | Base habitual |
|---|---|---|
| Bruta | Ingreso potencial | Precio o valor del activo |
| Neta operativa | Ingreso efectivo menos costes operativos | Capital total definido |
| Flujo de caja | Resultado después de financiación | Periodo analizado |
| Sobre fondos propios | Resultado atribuible | Capital propio aportado |
Pasa del ingreso potencial al ingreso efectivo
Parte de la renta prevista y descuenta días sin ocupación, impagos no recuperados, descuentos y cualquier periodo de preparación. En habitaciones, calcula cada unidad y sus fechas.
Utiliza escenarios base, prudente y de tensión. La ocupación perfecta no debe ser el único caso que hace viable la inversión.
- Renta potencial por unidad.
- Vacancia física y económica.
- Descuentos o periodos de carencia.
- Ingresos accesorios claramente identificados.
Incluye todos los costes operativos recurrentes
Agrupa comunidad, seguros, tributos recurrentes, mantenimiento, suministros asumidos, gestión, limpieza, captación, reposiciones y otros costes vinculados a la operación.
No mezcles amortizaciones contables, obras extraordinarias y financiación sin explicar cómo se tratan.
Define el capital invertido
Además del precio, pueden existir impuestos, gastos de compra, reforma, mobiliario, puesta en marcha y capital inicial para contingencias. Decide cuáles forman parte de la base y mantén el mismo criterio al comparar activos.
Si utilizas financiación, separa la rentabilidad del activo de la rentabilidad sobre fondos propios.
Analiza sensibilidad y no un único porcentaje
Cambia ocupación, renta, mantenimiento, suministros, tipos de interés y rotación. Identifica qué variable mueve más el resultado y qué umbral haría que la operación dejase de cumplir el objetivo.
La sensibilidad permite priorizar diligencias y controles después de comprar.
Cálculo comparable y prudente
- Fórmula y horizonte definidos.
- Ingreso potencial desglosado.
- Vacancia incluida.
- Costes operativos completos.
- Inversión inicial identificada.
- Financiación separada del resultado operativo.
- Escenario base, prudente y de tensión.
- Variables críticas y umbrales documentados.
Preguntas sobre esta decisión
¿Qué valor debo usar como denominador?
Depende de la pregunta: precio de compra, coste total del proyecto, valor actual o fondos propios. Debe declararse y mantenerse constante en la comparación.
¿La hipoteca se resta para calcular rentabilidad neta?
Para el resultado operativo del activo se suele separar la financiación. Después se incorporan cuotas e intereses para analizar flujo de caja y retorno sobre fondos propios.
¿Puedo usar la renta de los anuncios?
Es una referencia inicial, no un ingreso garantizado. Debe contrastarse con demanda, estado, tiempo de comercialización, vacancia y condiciones reales.