Calcula la inversión inicial completa
Incluye adaptación, mobiliario, electrodomésticos, cerraduras, conectividad, menaje, textiles y elementos de seguridad o conservación necesarios. Añade montaje, transporte y tiempo de coordinación.
Diferencia mejoras que aumentan el valor del activo de equipamiento sujeto a desgaste y reposición frecuente.
- Obras y reparación inicial.
- Mobiliario por habitación y zonas comunes.
- Electrodomésticos y menaje.
- Conectividad, cerraduras y señalización.
- Fotografía, comercialización y puesta en marcha.
Identifica costes fijos aunque la ocupación baje
Comunidad, seguros, determinados contratos de suministro, financiación, tributos, licencias o servicios de gestión pueden continuar aunque una habitación esté vacía.
Trabaja con importes anuales y conviértelos a una periodicidad común para comparar escenarios.
Modeliza consumos y costes variables
Los suministros incluidos pueden variar por estación, número de residentes y hábitos. Utiliza históricos cuando existan y aplica un margen prudente.
Añade limpieza, lavandería, consumibles, comisiones de captación, verificaciones, desplazamientos y pequeñas compras asociadas a cada entrada.
| Partida | Driver principal | Cómo estimarla |
|---|---|---|
| Suministros | Ocupación y temporada | Histórico y escenario alto |
| Limpieza | Frecuencia y rotación | Coste por servicio |
| Captación | Entradas y canales | Coste por alta |
| Mantenimiento | Uso y antigüedad | Reserva anual |
| Reposición | Desgaste por elemento | Vida útil estimada |
Asigna un coste completo a cada rotación
Una salida puede implicar inspección, limpieza, reparación, fotografía, anuncio, visitas, documentación y días sin ingreso. Suma todos esos componentes para conocer el coste real de reemplazar a un residente.
La rotación no debe estimarse solo como días vacíos; también consume capacidad operativa.
Incluye el coste de gestionar
Si el propietario gestiona directamente, valora horas, disponibilidad, desplazamientos, herramientas y coste de oportunidad. Si delega, incorpora honorarios y compara qué tareas y riesgos transfiere.
El cálculo debe permitir comparar modelos con el mismo nivel de servicio, no una operación profesional con otra que invisibiliza el trabajo del propietario.
Mapa de costes del modelo
- Inversión inicial y reposición separadas.
- Costes fijos anualizados.
- Suministros modelizados por temporada.
- Limpieza y consumibles incluidos.
- Coste por entrada y salida calculado.
- Reserva de mantenimiento definida.
- Vacancia incluida.
- Tiempo u honorarios de gestión incorporados.
- Escenario de contingencia preparado.
Preguntas sobre esta decisión
¿Los suministros deben incluirse siempre?
No necesariamente. Depende del modelo y del mercado, pero si se incluyen deben presupuestarse, controlarse y explicarse con claridad.
¿Cómo calculo el coste de mi tiempo?
Registra horas por captación, entradas, incidencias, administración y desplazamientos. Asigna un valor coherente para comparar gestión propia y delegada.
¿Qué reserva de mantenimiento debo usar?
No hay un porcentaje universal. Utiliza antigüedad, estado, inventario, histórico y nivel de uso para construir una reserva prudente.